親名義の土地を相続したら名義変更を！税理士が手順や費用、相続税を詳しく解説

親名義の土地を相続した際は「名義変更」の手続きが必要です。

とはいえ、手続きの進め方やかかる費用・税金などわからないことばかりで、不安を感じている方が多いのではないでしょうか。

本記事では、土地の名義変更の手順や費用、相続税について税理士が詳しく解説します。

相続税の節税対策にも触れているので、ぜひ参考にしてください。

＜この記事の監修者＞ 吉本 貴幸（よしもと たかゆき） 税理士法人吉本事務所 代表社員 税理士・行政書士 大学卒業後、1998年に現在の税理士法人の前身である個人税理士事務所に入所。2021年10月より現職。法人、個人事業のクライアントや相続税、贈与税の申告に関わる一方、税理士法人関連会社の社会保険労務士事務所、行政書士事務所、保険代理店のマネージメントにも携わる。経営に関する総合的な知識のもと、税務申告のみならず、事業運営・起業・法人設立のアドバイスも得意とする。税理士法人関連7サイトの総編集長・監修者として、最新の税務情報発信に務めている。

親名義の土地を相続したら「名義変更」が必要

親名義の土地を相続した際は、親から自身の名義へ変更する手続きが必要です。

この手続きを「相続登記」と呼び、相続した土地を管轄する法務局へ各種書類を提出して名義変更の申請を行います。

また、土地や建物など相続する不動産が複数の地域に存在する場合は、それぞれの不動産を管轄する法務局で不動産ごとに手続きを行わなければならない点に留意しておきましょう。

なお、現時点（2023年11月）では名義変更の手続きに義務はなく、もし手続きを行わなくても法的には問題ありませんが、2024年4月1日から義務化が始まります。

手続きの期限は以下の通りで、2024年4月1日より以前に相続した土地も対象です。

親名義の土地を相続したら誰の名義にすべき？

土地を所有する父親が亡くなり、母親と子どもが相続人となる場合は、子ども名義に変更するほうが相続税を節税できる場合があります。

本来は配偶者である母親が受け継ぎますが、いずれは母親から子どもへ引き渡すためです。

ただし、母親名義でも子ども名義でもどちらにもリスクがあるため、税金面だけでなく総合的な判断が求められます。

家族で十分に話し合いつつ、税理士への相談も視野に入れて検討するとよいでしょう。

親名義の土地の名義変更をしないとどうなる？

名義変更を行わずに親名義のまま放置した場合は、以下のようなデメリットがあります。

また、2024年4月1日の義務化以降は、正当な理由なく名義変更の手続きを行わなかった際はペナルティとして、10万円以下の過料が科される場合があるのもデメリットと言えます。

正当な理由とは、相続人が多数で手続きに多くの時間を要する場合などのことです。

そのため、親名義の土地を相続した際は、できるだけ早く遺産分割の話し合いを行い、手続きを進めるべきでしょう。

 何らかの理由により話し合いがまとまらない場合は、相続人申告登記を行えばペナルティが課される心配はありません。

詳しくは、以下の記事で解説しています。

不動産の名義変更を行わずに放置した場合のデメリットを税理士が解説

亡くなった親の土地の名義変更は自分でできる

相続の状況が複雑でなければ、自分で名義変更の手続きを行うことも可能です。

ただし、同じ手続きでも状況次第では多くの手間がかかるため、必ずしも自分で行えるとは言えません。

不安な場合は無理をせず、司法書士へ相談したほうが安心でしょう。

自分で土地の名義変更を行う方法は、次章で詳しく解説します。

自分で土地の名義変更を行う方法【4STEP】

自分で土地の名義変更を行う場合は、以下の手順で手続きを進めます

手順ごとに詳しく解説します。

1.必要書類を揃える

まずは、名義変更の手続きに必要な書類を揃えます。

遺産分割協議によって親名義の土地を相続した場合は、以下の書類を準備しましょう。

また、上記のほか「遺産分割協議書」の作成も必要です。

なお、手続きに必要な書類は相続のケースによってやや異なりますが、いずれの場合も原則として原本を添付しなければなりません。

詳細は、法務局のホームページで事前に確認しておきましょう。

法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

2.登記申請書を作成する

必要書類を揃えたら、次は「登記申請書」を作成します。

登記申請書の様式と記載例は、法務局のホームページでも取得が可能です。

なお、相続のケースごとに様式が分かれているため、間違えないよう注意しましょう。

 法務局：不動産登記の申請書様式について

登記申請書の詳しい書き方は、以下のハンドブックにも記載されています。

法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

また、オンラインでも登記申請書の作成・申請を受け付けています。

申請後に必要書類を法務局へ持参または郵送する必要がありますが、利用したい場合は以下を参考にしてみてください。

法務局：不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）

3.法務局で申請する

登記申請書を作成したら、次は最初に揃えた書類を添付して法務局の窓口で申請を行います。

なお、郵送でも受け付けていますが、早く手続きを進めたい場合は窓口で直接行うのがおすすめです。

4.登記識別情報通知を受け取る

申請に不備がなければ、1〜3週間ほどで「登記完了証」と「登記識別情報通知書」を受け取れます。

法務局の窓口または郵送で受け取ったら、名義変更の手続きは完了です。

なお、登記完了証と登記識別情報通知書は再発行不可のため、きちんと保管しておきましょう。

親名義の土地の名義変更にかかる費用

親名義の土地の名義変更を行う際は、主に「必要書類の取得費用」と「登録免許税」の費用・税金がかかります。

必要書類の取得費用

法務局へ提出する必要書類の取得に、数千〜1万円程度の費用がかかると考えておきましょう。

親名義の土地を名義変更する際の必要書類は、以下の通りです。

なお、遺産分割協議書の提出が必要なケースで、行政書士へ遺産分割協議書の作成のみを依頼した場合は3〜5万円ほどの費用がかかります。

登録免許税

登録免許税は名義変更の手続きにかかる税金で、以下のように計算します。

土地の固定資産評価額×0.4％

たとえば、土地の評価額が1,000万円の場合は、4万円の登録免許税がかかります。

なお、土地の評価額は、固定資産税の「納税通知書」または「固定資産評価証明書」などで確認が可能です。

また、登録免許税は、相続した土地に限り評価額が100万円以下のケースでは課税されません（2025年3月31日まで）。

司法書士に依頼するケース

名義変更の手続きを司法書士に依頼するケースでは、5〜10万円ほどの料金が発生します。

なお、事務所ごとに料金設定が異なり、相続の状況やどこまで依頼するかなどによって変動するため、あくまでも目安です。

司法書士に依頼する場合は、見積もりで正確な料金を確認しましょう。

親名義の土地の相続は相続税もかかる

親名義の土地を相続した際は、相続財産の合計額が基礎控除額を超えた場合に相続税がかかります。

基礎控除額＝3000万円+600万円×法定相続人の数

相続した土地を含め相続財産が多ければ、最高55％の税率が適用され、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税が必要です。

想定以上に納税額が大きくなるケースも多々あるため、相続税がかかると予測される際は早めに税理士へ相談しましょう。

有効な相続税対策はある？

相続税は負担の重い税金と言えますが、事前の対策によって大幅に軽減できる場合があります。

代表的な相続税対策には各種控除制度や特例の適用などが挙げられるものの、相続の状況に適した方法を選択することが重要です。

なお、相続発生前であればより高い節税効果を得られるため、負担を軽減するためにも相続に強い税理士のアドバイスを受けると安心でしょう。

相続よりも「生前贈与」が得な場合も

親が生前に子どもへ土地を引き渡す「生前贈与」を選択することで、相続よりも税金面で得な場合があります。

主に、現在所有する土地の価値が今後上がると予測されるケースなどです。

「相続」と「生前贈与」のどちらを選択すべきかは、税理士へ相談して最適な手段を判断してもらいましょう。

不安な場合は専門家に相談すると安心！

親名義の土地を相続した際は名義変更の手続きが必要ですが、自分で行うには多大な労力や時間がかかるケースもあります。

そのため、不安な場合は司法書士に相談しつつ部分的にサポートを受けるのも一つです。

また、相続税がかかる場合は司法書士ではなく、税理士への相談を検討しなければなりません。

余計な手間を防ぐためにも、相談する際は各専門家が連携している事務所がおすすめです。

土地相続のお悩みは税理士法人吉本事務所へ

土地相続に関するお悩みは、税理士法人吉本事務所にご相談ください。

相続専門チームにより、相続税の試算・申告から節税まで総合的にサポートいたします。

初めて相続を経験する際は「相続税はかかるのかどうか」「どのように手続きをすべきか」など、不安を抱えるお客様が少なくありません。

当事務所では相続専門の税理士がそのような不安を解消し、お客様の最善策をご提案いたします。

また、当事務所は行政書士や司法書士とも常時連携しているため、土地の名義変更の手続きも含めて一貫したサポートが可能です。

各種手続きのみのご相談にも対応しておりますので、相続のお悩みはぜひ一度税理士法人吉本事務所までご相談ください。

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（つながらない場合はこちら075-872-6255）

Q&A：親名義の土地×相続に関するよくある質問

最後に、土地の名義変更の手続きやかかる税金に関するよくある質問にお答えします。

亡くなった親の土地の名義変更にかかる税金は？

亡くなった親の土地の名義変更には、登録免許税という税金がかかります。

登録免許税の計算方法は、以下の通りです。

土地の固定資産評価額×0.4％の金額

原則として現金で納める必要があり、税額が3万円以下の場合は収入印紙による納税も可能です。

亡くなった親の土地にかかる相続税はいくら？

亡くなった親の土地にかかる相続税は、相続税法上の評価額をもとに計算します。

土地ごとに評価額が異なるため、正確な税額は税理士への確認が必要です。

なお、評価額は税理士の計算方法によって差が出るので、税金を払い過ぎないためにも相続の知識が豊富な税理士に相談することをおすすめします。

相続財産の合計額が基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人の数）を超えなければ、相続税は課税されません。

亡くなった親の土地の名義変更はいつまでに？

現時点（2023年11月）では、亡くなった親の土地の名義変更に期限はありません。

ただし、2024年4月1日の義務化以降は、相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に名義変更の手続きが必要です。

また、2024年4月1日より以前に相続した不動産は、相続によって不動産の取得を知った日または2024年4月1日のいずれか遅いほうから3年以内が期限となります。

まとめ

親名義の土地を相続した際は、名義変更の手続きを行いましょう。

2024年から始まる義務化に対応するためにも、自分で行う場合はできるだけ余裕をもって進めるのがおすすめです。

なお、不安な場合は司法書士への依頼も視野に入れ、相続税がかかると予測される際は税理士を頼ると安心でしょう。